Kira sözleşmeniz yıllar önce yapıldı ve ödenen kira bedeli artık piyasa gerçeklerinin çok altında mı kaldı? Ya da bir kiracı olarak, ev sahibinizin yasal sınırların üzerinde bir artış talep ettiğini mi düşünüyorsunuz? Her iki durumda da çözüm yolu kira tespit davası açmaktan geçer.
Bu dava, mevcut kira bedelinin günümüz ekonomik koşullarına ve emsal kiralara göre yeniden belirlenmesini sağlar. Süreç, hem ev sahiplerinin mülklerinin değerini korumasına hem de kiracıların fahiş artışlardan korunmasına hizmet eder. Bu rehberde, bir kira tespit davasının şartlarını, sürecini ve dikkat etmeniz gereken noktaları adım adım ele alacağız.
Hangi Durumlarda Kira Tespit Davası Açabilirsiniz?
Kira bedelini yeniden belirlemek için her zaman dava açamazsınız. Kanun, bunun için belirli şartlar arar. İşte en yaygın durumlar:
- Beş Yıl Şartı: Kira sözleşmenizin başlangıcından itibaren beş yıl dolduysa, ev sahibi olarak kiranın emsallerine göre düşük kaldığını iddia edebilirsiniz. Bu durumda, yasal %25’lik artış sınırı artık geçerli değildir. Mahkeme, yeni kirayı belirlerken bölgedeki benzer mülklerin kiralarını dikkate alır.
- Sözleşmede Artış Maddesi Yoksa: Kira sözleşmenizde yıllık artış oranına dair bir hüküm bulunmuyorsa, taraflardan herhangi biri yeni kira döneminden önce bu davayı açabilir.
- Anlaşmazlık Durumu: Taraflar, yeni dönem kira artış oranında uzlaşamazsa, yine bu davaya başvurulabilir.
Önemli Not: Davayı ne zaman açtığınız, yeni kira bedelinin hangi aydan itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler. Bu nedenle doğru zamanda hareket etmek çok önemlidir.
Mahkeme Yeni Kirayı Nasıl Belirler? (Bilirkişi Raporu)
Bir kira tespit davası açtığınızda, hakim doğrudan bir rakam belirlemez. Sürecin en önemli aşaması bilirkişi incelemesidir. Mahkemenin atadığı bir uzman (bilirkişi), şu kriterleri değerlendirerek bir rapor hazırlar:
- Taşınmazın Durumu: Mülkün yaşı, büyüklüğü, oda sayısı ve genel kondisyonu.
- Konum ve Çevre: Mülkün bulunduğu mahalle, ulaşım imkanlarına yakınlığı ve çevresindeki sosyal donatılar.
- Emsal Kira Bedelleri: Çevredeki benzer özelliklere sahip diğer mülklerin güncel kira fiyatları.
- Ekonomik Göstergeler: Ülkedeki enflasyon oranları ve diğer ekonomik veriler.
Hakim, bu bilirkişi raporunu dikkate alarak “hakkaniyete uygun” bir yeni kira bedeli belirler. Bu rapor, davanızın sonucunu büyük ölçüde şekillendirir.
Bu Teknik Süreçte Neden Bir Avukat Gerekir?
Kira tespit davası, basit bir talep dilekçesinden çok daha fazlasıdır. Süreç, hukuki ve teknik detaylar içerir.
- Doğru Zamanlama: Davayı yanlış zamanda açmak, yeni kiranın bir sonraki yıl geçerli olmasına neden olabilir. Bu da 12 aylık bir gelir kaybı demektir.
- Emsal Sunumu: Mahkemeye doğru ve ikna edici emsal kira sözleşmeleri sunmak, bilirkişi raporunu lehinize etkilemenin en önemli yoludur.
- Bilirkişi Raporuna İtiraz: Gelen bilirkişi raporu aleyhinize ise, bu rapora karşı yasal süresi içinde teknik ve hukuki gerekçelerle itiraz etmeniz gerekir.
Bu adımları bir uzman olmadan yönetmek zordur. Özellikle Kadıköy gibi emlak değerlerinin sürekli değiştiği bir bölgede, güncel piyasa verilerine ve hukuki sürece hakim bir Kadıköy Kira Avukatı ile çalışmak, hak ettiğiniz doğru kira bedeline ulaşmanızı sağlar.
Düşük kalan kiranızı güncellemek veya fahiş bir artış talebine karşı haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçerek profesyonel destek alabilirsiniz.
